不動産売却を成功させるための基礎知識

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不動産売却の基礎知識・
よくあるご質問

知っておきたい不動産売却の基礎知識

不動産売却を行う前には、売主様であるお客様ご自身が正しい知識を身に付けておくことが大切です。そこでこちらでは、不動産売却の種類や諸費用、流れ、必要書類をはじめとした「不動産売却の基礎知識」を掛川市・袋井市のイエステーション掛川店がご紹介します。

仲介売却と不動産買取との違いを知ろう

仲介売却と不動産買取との違いを知ろう

不動産売却には大きく分けて「仲介売却」と「不動産買取」の2種類があります。大きな違いは「誰が買い手になるのか」という点です。

仲介売却は、個人・法人の第三者と売主様(お客様)との間で行われる不動産取引です。不動産会社は仲介役として双方の間に入り、不動産の売却活動や条件交渉、契約や引き渡しのサポートを行います。

一方、不動産買取では不動産会社が買い手となります。お客様から直接物件を買い取るため、売却活動などは一切なし。スピーディーな売却が可能となります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

  仲介売却 不動産買取
買い手 個人・法人の第三者 不動産会社
売却活動など仲介業務 行う しない

なお、任意売却や相続不動産の場合にも、基本的には仲介売却や不動産買取のいずれかが用いられます。弊社でも両方の売却方法をご用意しております。なお、「少しでも多くお客様の手元にお金を残したい」と考えているため、特別な条件やご要望の場合を除き、仲介売却をおすすめしています。

不動産売却で必要になる諸費用

印紙代 売買契約書に貼り付ける印紙です。
所得税/住民税 不動産売却によって譲渡益が出た場合、3,000万円の特別控除が利用できる場合があります(※)
土地家屋調査士費用 土地家屋調査士費用 協会の明示や土地の測量、建物未登記部分の登記が必要となった場合にかかる費用です。
仲介手数料 不動産会に仲介売却を依頼し、売買契約が成立した際の成功報酬です。税率は以下のように、金額帯によって変わります。
200万円以下:5%
200万超400万円以下:4%
400万超:3%
たとえば売買価格が1,000万円の物件だと、仲介手数料は36万円になります。
※仲介手数料には消費税が課税されます
※400万円以下の場合は、現地調査などの費用を含め上限が18万円になります
ローン関係
  • ローン残債額
  • 抵当権抹消費用
  • 司法書士手数料
新居で既に移り住んでいる場合は住居変更登記が必要な場合があります。
その他
  • 引っ越し費用
  • 国民健康保険税など

不動産売却の流れ

1売却のご相談

まずはお気軽に弊社までご相談ください。売却価格の適正査定や売出のタイミングなど、それぞれのお客様に合わせたアドバイスを差し上げます。

2不動産の査定

弊社スタッフが現地に伺い、不動産の現状を確認しつつ、市場の流通性などを分析し、適正な査定価格をご提案します。

3媒介契約の締結

弊社からのご提案にご納得いただきましたら、媒介契約の締結をお願いいたします。媒介契約の種類などもていねいにお伝えしますので、ご安心ください。

4売却活動

チラシやオープンハウスの開催などを通し、広告活動を実施。早期売却に向けて積極的なアピールを行います。

5ご案内

購入希望者様からお問い合わせがあった場合は、お客様に代わって物件の良さをアピールいたします。

6経過報告・購入申し込み

何件の問い合わせがあったかなど、売却活動の経過を定期的にご報告いたします。また、購入申し込みがあった場合はできる限り早くご連絡を差し上げます。

7売買契約の締結

購入希望者様との条件交渉が完了し、双方が合意となれば、不動産売買契約の締結へ進みます。この際、手付金の支払いも行われます。

8お引き渡し準備・各手続き

お引き渡しに向けた準備を進めます。抵当権のローン残債がある場合は、金融機関と協議を行い、引き渡し前に抹消手続きを行います。

9お引き渡し

売買契約に定められたお引き渡し日には、売主様と買主様が現地に揃い、物件の状態など最終確認します。

10精算・所有権移転

買主様から売買代金を受け取った後、所有権の移転登記を行います。これでお引き渡しはすべて完了です。

11確定申告

居住不動産の特別控除や事業用資金の買換え特例などが受けられる場合があります。翌年の3月中旬までに確定申告を行いましょう。

売却する前に知っておきたいポイント

不動産売却の必要書類

※表は左右にスクロールして確認することができます。

No 項目 内容 一戸建て マンション 土地
1 売買契約書 不動産を購入した際に交わされた契約書です。売却時に確認したいポイントや取り決めが記載されているため、かならず用意しておきましょう。
2 重要事項説明書 不動産を購入した際に渡されている書類です。物件にかかわる重要事項が記載されており、宅地建物取引主任者からの口頭説明も必ず受けています。売却の際にも、買主様に対して重要説明を行う必要があるため、事前に用意しておきましょう。
3 本人確認書類 不動産所有者の本人確認書類(免許証、保険証など)です。なお、不動産が共有名義の場合は、共有名義人全員の本人確認書類が必要です。
4 印鑑証明書 契約時に使う印鑑が本人登録のものであることを証明するための書類です。3カ月以内に発行されたものを、実印とセットで用意してください。
5 住民票 売却する不動産の住所と、登記されている現住所が異なる場合に用意します。3カ月以内に発行したものが有効となります。
6 登記済権利証または登記識別情報 いわゆる「権利証」と呼ばれるもので、不動産の登記時に交付される書類です。物件の所有者であることが証明できます。なお、平成18~20年以前のものは「登記済権利証」、以降のものは「登記識別情報」です。どちらであっても有効性に変わりはありません。
7 固定資産評価証明書および国定資産税納税通知書 都税事務所や市区町村役場で発行される書類です。固定資産税の納税額確認に用いられます。不動産免許税の算出時にも必要です。
8 土地測量図・境界確認書 不動産の売却時、境界線がどこまでかを明確化するのに用いられます。隣接者とのトラブル回避のためにも、事前協議を行い測定図を作成しましょう。 ×
9 建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等 一戸建てや土地の売却時に必要となる書類です。売却する不動産が建築基準法を満たした上で建てられていることを証明します。また、建築設計図書や工事記録書などは、買主様が将来リフォームをする際に役立ちます。 ×
10 マンションの管理規約、または使用細則、マンションの維持費等の書類(管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等) 主に、マンション売却の際に用意しておきたい書類です。物件の管理方法やマンションでの取り決めなど、買主様にとって重要な情報が掲載されています。
11 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等 必須ではないものの、新耐震基準法以前に建てられた不動産の場合は、提出が求められる傾向にあります。引き渡し後のトラブル回避のためにも、あらかじめ用意しておきましょう。
12 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書 「地盤の状態」や「住宅性能」が、法律に基づく基準でどのように評価されているのかを第三者の客観的な視点で記した書類です。必須ではありませんが、残っているようなら提出しておきましょう。
13 銀行口座書類 売却代金の清算金を振り込んでもらうための書類です。銀行通帳で問題ありません。
14 ローン残高証明書 売却する不動産の住宅ローンに残債がある場合に用意します。残債と返済額が記されたローン残高証明書、もしくはローン返済予定表を提出してください。
15 購入時の契約書・重要事項説明書・パンフレット等 購入希望者様が物件を選ぶ際に活用できます。必須ではありませんが、これにかかわらず、不動産に関連する書類はすべて用意しておきましょう。
相続した不動産の売却と注意点
名義変更をお忘れなく

不動産を相続した際には、個人から相続人へと名義変更を行う必要があります。そのためには、相続登記手続きを行い登記簿のデータの更新を行わなくてはなりません。なお、相続した不動産の売却時には所有権移転登記も必要です。これらの手続きをご本人が行うのは難しいため、司法書士に依頼するのが一般的です。

売却は申告期限から3年以内がお得

相続した土地を売却する場合には、相続税の取得費加算の特例が適用になります。ただし、以下の条件を満たさなくてはなりません。

  • 相続・遺贈による財産の取得
  • 相続税が課された相続財産の取得
  • 相続開始日の翌日から申告期限の翌日以降3年以内に譲渡された財産
不動産売却の際の確定申告や消費税

不動産売却の際の確定申告や消費税

不動産で得た譲渡益は所得と見なされますので、確定申告が必要です。税務署には登記情報が届いているため、確定申告をしないと通知が届くので注意しましょう。

とはいえ、税金は専門的な分野とも言えるため、何かと不安になるもの。そこで弊社は、お客様との面談時間を長く取りアドバイスを差し上げております。また、確定申告や消費税について詳しく書かれた売却ガイドを用いて、ていねいな説明も行いますのでご安心ください。

なお、譲渡所得のあるなしで、納税もしくは還付などが決まります。以下では、それぞれのシチュエーションについて解説します。

譲渡所得がある

不動産の取得費や譲渡費、優遇税制の控除費用の合計が、売却額より少なければ、譲渡所得税が発生します。税率は保有期間によって異なりますが、所得税は15~30%、住民税は5~9%です。復興税も掛かります。

譲渡所得がない

不動産の取得費より売却額が少ない、もしくは優遇税制の控除を受けたことで譲渡所得がない場合は、納税額にほとんど影響はありません。5年以上住んでいた不動産の場合は、不動産以外の所得の減税が受けられた結果、税金などの還付が受けられる場合もあります。

消費税は非課税

個人間で行われる土地や建物の売買には、消費税はかかりません。非課税となりますので、高額な納税の不要です。

査定の種類

査定の種類

不動産売却をする際には、不動産の価値を知るために不動産会社に対して査定を依頼します。ただし、査定にはいくつかの種類があり、それぞれ実施内容も異なります。

物件訪問査定

物件のある現地まで直接赴き、外観や室内などの状況・状態を確認。建物のグレードや日当たり、風通し、間取り、収納スペース、水廻り、設備などを不具合なども含めてチェックします。加えて、役所での物件調査や過去の取引実績、周辺エリアでの取引事例などを踏まえ、査定額をお伝えいたします。

なお、弊社では物件訪問査定を基本としており、かつ二人体制でのご訪問を行っています。一人が徹底的に物件を査定し、もう一人がお客様へのヒアリングおよびご説明を担当します。チェックシートなどを用いながら、二名に分かれて査定を行うことで、抜け・漏れのない、適正なご提案をお約束します。

現地確認査定

不動産会社のスタッフが現地に向かい、建物や土地の外観を確認。その後、役所での物件調査や過去の取引実績、周辺エリアでの取引事例を踏まえ、査定報告書を作成する方法です。物件訪問査定のように室内を査定することがないので気軽に依頼ができますが、査定金額の精度は低くなります。

簡易(机上)査定

お客様から伺った情報と過去の取引実績、周辺エリアでの取引事例のみで行う査定方法です。あくまで概算となりますので、その後現地調査が行われると価格が前後する可能性があります。ただし、現地にスタッフが向かわない分、スピーディーな査定が行えるのが特徴です。

よくあるご質問

ご相談について

Q不動産売却を考えています。何からはじめればよいでしょうか?
Aまずはお気軽に弊社までご相談ください。ご事情やご要望をお伺いした上で、無料査定を実施いたします。また、具体的なスケジュールが決まっていないといった場合でも大歓迎です。お気軽にお申し付けください。
Qかなり古い家で価値も低いと思いますが、売却を依頼できますか?
A状況次第ではございますが、たとえばリフォームや解体を行うことで、購入希望者様のニーズに合わせられるケースもございます。また、弊社ではほかの不動産会社でお断りとなった物件の売却に対応した事例もございます。まずはお気軽にご相談ください。
Q住宅ローンの支払いが難しく、売却を検討しています。相談できますか?
A滞納前であれば、仲介売却での対応が可能です。一方、実際に滞納をしてしまった場合は、できる限り早く弊社までご相談ください。任意売却という手法を使い、競売よりも有利な条件で売却を進めます。なお、弊社では実際に競売にかけられてしまった物件の任意売却を成立させた事例もございます。滞納から時間が経っている場合も、ぜひご相談ください。
Q自分が所有する不動産の価値を知りたいです。とりあえず、査定をお願いすることはできますか?
Aもちろんです。査定は無料で承りますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
Q住まいが遠方なのですが、掛川市・袋井市・磐田市・菊川市の不動産売却の相談は受け手もらえますか?
A弊社では、県外のお客様からのご相談も数多く承っております。たとえば「両親が所有していた実家を相続したものの、遠方に住んでいるためどうすればよいか分からない……」といったご相談にも対応可能です。また、メールやお電話でのやり取りも承ります。

査定について

Q不動産査定の流れを教えてください。
Aお問い合わせいただいた際に、査定日の調整を行います。当日は弊社から二名のスタッグが訪問し、査定およびヒアリングを実施。数日程度で査定結果と共にご説明に上がらせていただきます。なお、市役所調査などが必要な場合は、Ⅰ週間程度お時間を頂戴する場合がございます。
Q査定価格はどのような基準で算出するのですか?
A弊社の場合は、路線価や過去の売却事例、市場相場、築年数、建物の状態、立地条件などはもちろん、自社のデータベースや豊富なエリア情報を基準に、学区売却担当の営業マンが査定を行います。
Qとりあえずおおまかな査定額を知りたいです。どうすればよいでしょうか?
A過去の売却事例などをインターネットなどでお調べになるのがおすすめです。お時間があるようでしたら、弊社の無料査定もぜひご利用ください。
Q物件訪問査定の際には、部屋を掃除するべきですか?
A人も家も第一印象は大切です。費用をかけてまで修繕をする必要はありませんが、お掃除や整理整頓をしておいて損はございません。スムーズな査定のために、ご協力いただけますと幸いです。
Q査定後は、必ず売却しなくてはなりませんか?
Aそのようなことは一切ございません。売却の実施はあくまでもお客様が決定されることです。ぜひお気軽に査定をご依頼ください。
Q査定額と異なる売出価格の設定はできますか?
A

売出価格はお客様自身でご設定いただけますのでご安心ください。ただし、適正価格からかけ離れた高額設定は、いくつかのデメリットもあるのでご注意ください。

  • 販売期間の長期化や売れ残りリスクが高まる
  • 維持費の負担額が増える
  • 適正価格で売り出された類似不動産物件が先に売れてしまう

なお、弊社がご提示する適正価格で売り出すことで、早期成約や最終的な売却額の高額化、「いつ売れるか分からない」という心理的負担の軽減といったメリットがございます。詳しい内容は弊社スタッフからお伝えさせていただきます。

費用について

Q不動産売却で必要な費用には何がありますか?
A

費用はシチュエーションによって異なります。代表的なものは以下です。

  • 印紙代
  • 所得税/住民税
  • 土地家屋調査士費用
  • 引っ越し費用
  • 国民健康保険税
  • ローン残額支払い
  • 抵当権抹消費用
  • 司法書士手数料
  • 仲介手数料 など

なお、上記のほかにも売主様のご判断次第では、インスペクション費用(建物の調査)がかかります。

Q売却活動でかかった費用は売主側の負担ですか?
A売却活動の費用は原則、すべて弊社側が負担いたします。一部、お客様のご要望に応じる形で実施する特別な広告の場合は、実費を頂戴する場合がございます。ただし、事前にお見積もりを提出いたしますのでご安心ください。

売却活動について

Q売却活動では具体的にどのようなことを行いますか?
A

一般的な売却活動の具体例は以下です。

  • 新聞折り込み、ポスティング広告
  • 現地看板の設置
  • 不動産ポータルサイトへの登録
  • 指定流通機構(REINS)への登録
  • 近隣住民への営業

また、弊社は全国のイエステーション加盟店がアクセスできるシステムに登録しており、約1,100名の会員様へダイレクトメールを送れる環境と整えております。そのほかにも、約3,000枚のチラシ配布やオープンハウスの開催、提携会社・関係会社へのご紹介など、独自の取り組みも行っております。

上記のQ&Aに未掲載のご質問がございましたら、イエステーション運営の「不動産売却 相談百科」もぜひご覧ください。

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